2021 Tarihli Bir Apartman Kredisi Havuzunda Sıkıntı Derinleşiyor

2021 tarihli bir ticari gayrimenkul kredisi havuzunda kalan bakiyenin yarısından fazlası gecikmeye düştü. Bu durum, sıkıntılı apartman varlıkları arayan alıcılar için olası fırsatlara dikkat çekiyor. The Wall Street Journal’ın aktardığı verilere göre FS Rialto 2021-FL3 havuzundaki kredilerin %53’ü gecikmede.

Havuz başlangıçta değişken faizli 26 ipotek kredisinden oluşuyordu. Sekiz kredinin borcu kapatıldı; geriye 17 apartman mülkü ve bir otelle teminatlandırılmış 18 kredi kaldı. Gecikme oranı bu havuza ait; genel apartman piyasasını yansıtmıyor.

Daha geniş göstergeler de ticari gayrimenkul finansmanının bir bölümünde baskının arttığını ortaya koyuyor. CRED iQ verilerine göre, ticari gayrimenkul teminatlı kredi yükümlülüklerindeki (CRE CLO) sıkıntı oranı ağustosta temmuzdaki %19’dan %28’e çıktı. CRE CLO’lar, gayrimenkul kredilerini yatırımcılara satılan menkul kıymetler hâline getiriyor.

Bu menkul kıymetler genellikle değişken faizli borçla finanse edilen mülkleri kapsıyor. Borçlanma maliyetleri yükseldiğinde, mülk sahiplerinin faiz yükü artıyor. Mülk gelirlerinin zayıflaması da ödemeleri karşılamayı veya yeni kredi almaya hak kazanmayı zorlaştırabiliyor.

Zamanlama da baskıyı artırıyor. CRE CLO’lar genellikle üç yıllık kredi vadeleriyle başlıyor ve iki adet bir yıllık uzatma seçeneği sunabiliyor. 2021’de kullandırılan bazı kredilerde bu uzatma seçenekleri, nihai vade tarihlerini yaklaştırabilir. Bu da borçlulara yeniden finansman sağlamak veya yeni öz kaynak bulmak için daha az zaman bırakıyor.

Bu durum alıcılar için fırsat yaratabilir, ancak kredinin gecikmeye düşmesi mülkün ucuza satılacağı anlamına gelmiyor. Mülk sahipleri ve kredi verenler yine de vade uzatımı veya yeniden yapılandırma konusunda anlaşabilir. Alıcı, apartman binasının mülkiyetini devralmak yerine borcu da satın alabilir.

Havuzdaki sorun, yoğunlaşmış bir baskının işareti; apartman piyasasının genelinde çöküş yaşandığının kanıtı değil. HousingWire’ın aktardığı tahminlere göre, çok aileli konut sektöründeki olası sıkıntılı borçların tutarı 115,3 milyar dolar düzeyindeydi. Bu, sektörün 2,5 trilyon dolarlık borcunun yaklaşık %5,7’sine karşılık geliyor. Bundan sonraki sınav, vadesi gelen kredilerin indirimli satışlara mı yol açacağı, yoksa yeniden finansman ve uzatmalarla mı çözüleceği.