Kreditpool für Wohnimmobilien aus dem Jahr 2021 zeigt zunehmende Ausfälle

Mehr als die Hälfte des ausstehenden Volumens eines Gewerbeimmobilienkreditpools aus dem Jahr 2021 ist im Zahlungsverzug. Das eröffnet potenzielle Chancen für Käufer, die notleidende Wohnimmobilien suchen. Der Pool FS Rialto 2021-FL3 weist eine Verzugsquote von 53 % auf, wie aus Zahlen hervorgeht, über die das Wall Street Journal berichtete.

Der Pool startete mit 26 variabel verzinsten Hypothekendarlehen. Acht wurden zurückgezahlt, sodass 18 Kredite verbleiben, die durch 17 Wohnimmobilien und ein Hotel besichert sind. Die Verzugsquote bezieht sich auf diesen Pool, nicht auf den Wohnimmobilienmarkt insgesamt.

Auch breitere Kennzahlen zeigen zunehmenden Druck in einem Teilbereich der Gewerbeimmobilienfinanzierung. Daten von CRED iQ zufolge lag der Anteil notleidender Kredite bei gewerblichen Immobilien-Collateralized-Loan-Obligations (CRE CLOs) im August bei 28 %, gegenüber 19 % im Juli. CRE CLOs bündeln Immobilienkredite in Wertpapieren, die an Anleger verkauft werden.

Diese Wertpapiere finanzieren häufig Immobilien mit variabel verzinsten Krediten. Steigen die Finanzierungskosten, müssen Eigentümer höhere Zinsen zahlen. Zugleich können sinkende Mieteinnahmen es erschweren, die Zahlungen zu leisten oder sich für einen neuen Kredit zu qualifizieren.

Der Zeitpunkt erhöht den Druck zusätzlich. CRE CLOs haben meist eine anfängliche Laufzeit von drei Jahren und können um zwei Zeiträume von jeweils einem Jahr verlängert werden. Bei einigen Krediten aus dem Jahr 2021 rücken die endgültigen Fälligkeiten durch diese Verlängerungen näher. Damit bleibt den Kreditnehmern weniger Zeit, eine Anschlussfinanzierung zu finden oder neues Eigenkapital aufzunehmen.

Das kann Chancen für Käufer schaffen, doch ein Zahlungsverzug garantiert keinen günstigen Immobilienverkauf. Eigentümer und Kreditgeber können sich weiterhin auf eine Verlängerung oder eine Umstrukturierung des Kredits einigen. Ein Käufer kann zudem die Kreditschuld erwerben, statt Eigentümer des Wohngebäudes zu werden.

Die Probleme des Pools sind ein Zeichen für konzentrierten Druck, aber kein Beleg dafür, dass der Wohnimmobilienmarkt insgesamt zusammenbricht. HousingWire verwies auf Schätzungen, wonach potenziell notleidende Kredite im Mehrfamilienhaussektor ein Volumen von 115,3 Milliarden Dollar ausmachten – rund 5,7 % der Schulden des Sektors von 2,5 Billionen Dollar. Entscheidend ist nun, ob fällige Kredite zu Verkäufen mit Abschlägen führen oder durch Anschlussfinanzierungen und Verlängerungen abgewickelt werden.