Baron Fonu, Prologis’i İkinci En Büyük Portföy Pozisyonu Yaptı

Prologis, 30 Haziran itibarıyla Baron Real Estate Income Fund’ın ikinci büyük pozisyonuydu ve fon varlıklarının %7,7’sini oluşturuyordu. Baron, ikinci çeyrek mektubunda beklenen talep artışını, sınırlı arzı ve kiraların yükselme potansiyelini gerekçe göstererek depo mülklerinin sahibi Prologis’e ilişkin olumlu görüşünü koruduğunu belirtti.

Baron, Prologis mülklerindeki kiraların genel olarak mevcut piyasa seviyelerinin yaklaşık %20 altında olduğunu tahmin ediyor. Bu fark, kira sözleşmeleri yenilendikçe olası bir büyüme kaynağı sunuyor. Ancak artışın hızı piyasa kiralarına ve sözleşmelerin ne zaman yenileneceğine bağlı.

Prologis’in son sonuçları da kiralama faaliyetlerinin güçlü olduğunu gösterdi. Şirket ikinci çeyrekte 67 milyon fit karenin üzerinde kiralama sözleşmesi imzalayarak rekora ulaştı. Sahip olduğu ve yönettiği portföyün doluluk oranı ise çeyrek sonunda %95,5’ti.

Prologis, çeyrek içinde başlayan kira sözleşmelerinde, aynı alan için önceki kiralara kıyasla nakit kiraların %22,3, net efektif bazdaki kiraların ise %36,9 arttığını bildirdi. Bu oranlar imzalanan sözleşmeleri yansıtıyor; portföyün tamamında hemen gerçekleşen bir artış anlamına gelmiyor.

Şirket, 2026 Core funds from operations tahminini bu yıl ikinci kez yükseltti. Hisse başına 6,22 ile 6,30 dolar arasında FFO bekliyor. Yatırımcılar bu ölçütü, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyet performansını değerlendirmek için kullanıyor.

İkinci bir büyüme alanı da veri merkezleri. Prologis, elektrik kapasitesi proje portföyünün ikinci çeyrekte 5,8 gigavata ulaştığını bildirdi. Bunun 1,6 gigavatı güvence altına alınmış, 4,2 gigavatı ise ileri aşamalara gelmiş projelerden oluşuyor. Bu durum potansiyel yaratıyor, ancak proje portföyü faal kapasiteyle ya da tamamlanmış projelerle aynı şey değil.

Bilanço, gayrimenkul geliştirme projelerinin yüksek finansman ihtiyacına karşı bir miktar koruma sağlıyor. Prologis, 30 Haziran itibarıyla borcunun düzeltilmiş FAVÖK’ünün 4,7 katına denk geldiğini, ortalama faiz oranının %3,3 ve borcun ortalama vadesinin 7,9 yıl olduğunu bildirdi. Yine de borçlanma maliyetleri ve gayrimenkul değerleri, gayrimenkul yatırımcıları için önemli riskler olmaya devam ediyor.

Baron’un olumlu görüşü, tek bir fon yöneticisinin değerlendirmesi; getiri garantisi değil. Hisseleri değerlendiren yatırımcılar, kira talebi ve kira artışlarının gücünü koruyup korumadığını, ayrıca Prologis’in veri merkezi proje portföyünü tamamlanmış projelere ve gelire dönüştürüp dönüştüremediğini izleyebilir.