Baron-Fonds macht Prologis zur zweitgrößten Position

Prologis war zum 30. Juni die zweitgrößte Position im Baron Real Estate Income Fund und machte 7,7 % seines Vermögens aus. In seinem Brief zum zweiten Quartal erklärte Baron, weiterhin positiv auf den Eigentümer von Logistikimmobilien zu blicken. Als Gründe nannte der Fonds die erwartete Nachfrage, das begrenzte Angebot und Spielraum für Mietsteigerungen.

Baron schätzt, dass die Mieten für Prologis-Immobilien im Allgemeinen etwa 20 % unter dem aktuellen Marktniveau liegen. Diese Lücke bietet bei der Verlängerung von Mietverträgen eine mögliche Wachstumsquelle. Das Tempo hängt jedoch von den Marktmieten und dem Zeitpunkt des Auslaufens der Verträge ab.

Die jüngsten Ergebnisse von Prologis zeigten eine starke Vermietungsaktivität. Das Unternehmen schloss im zweiten Quartal Mietverträge über mehr als 67 Millionen Quadratfuß ab – ein Rekord. Das eigene und verwaltete Portfolio war zum Quartalsende zu 95,5 % belegt.

Bei den im Quartal begonnenen Mietverträgen meldete Prologis gegenüber den bisherigen Mieten für dieselben Flächen einen Anstieg der Bar-Mieten um 22,3 % und auf Nettobasis um 36,9 %. Die Zahlen beziehen sich auf unterzeichnete Mietverträge und bedeuten keine unmittelbare Erhöhung der Mieten im gesamten Portfolio.

Das Unternehmen hob seine Prognose für die Core Funds from Operations 2026 zum zweiten Mal in diesem Jahr an. Nun erwartet es 6,22 bis 6,30 Dollar je Aktie. Diese Kennzahl nutzen Anleger, um die operative Leistung von REITs zu beurteilen.

Ein weiterer Wachstumstreiber sind Rechenzentren. Prologis erklärte, seine Stromkapazitäts-Pipeline habe im zweiten Quartal 5,8 Gigawatt erreicht. Davon seien 1,6 Gigawatt gesichert und weitere 4,2 Gigawatt in fortgeschrittenen Entwicklungsstadien. Das schafft Potenzial. Die Pipeline ist jedoch nicht mit in Betrieb befindlicher Kapazität oder fertiggestellten Projekten gleichzusetzen.

Die Bilanz bietet einen gewissen Schutz vor dem hohen Finanzierungsbedarf bei der Immobilienentwicklung. Zum 30. Juni wies Prologis Schulden in Höhe des 4,7-Fachen des bereinigten EBITDA, einen durchschnittlichen Zinssatz von 3,3 % und eine durchschnittliche Laufzeit der Schulden von 7,9 Jahren aus. Für Immobilienanleger bleiben Finanzierungskosten und Immobilienwerte dennoch wichtige Risiken.

Barons positive Einschätzung ist die Sichtweise eines einzelnen Fondsmanagers und keine Garantie für Renditen. Anleger, die die Aktie prüfen, können beobachten, ob die Mietnachfrage und die Mietsteigerungen Bestand haben und ob Prologis seine Rechenzentren-Pipeline in fertiggestellte Projekte und Erträge umwandelt.