Bölgesel GYO, Kiralama Piyasası Zayıf Kalırken Kaldıraç Oranını Düşürmeyi Hedefliyor

146,262 fit karelik Nottingham kiralaması, Regional REIT’in yılın ilk yarısında durgun ofis piyasasının etkisini dengelemesine yardımcı oldu. Ancak yönetimin bilanço toplantısında, borç azaltmanın şirketin öncelikli görevi olmaya devam ettiği açıkça ortaya kondu.

Birleşik Krallık borsasında işlem gören gayrimenkul yatırımcısı, June 30’da sona eren altı aylık dönemde yıllık £1.9 milyon kira getirisi sağlayan 26 yeni kiralama gerçekleştirdi. Bu tutar, kira sözleşmelerinin feshi ve sona ermesi nedeniyle kaybedilen £1.8 milyonun biraz üzerinde kaldı. En büyük anlaşma, ABD’li savunma ve elektronik şirketi Glenair ile yapıldı. İki binayı kapsayan anlaşma, 10 yıllık fesih opsiyonuyla birlikte 20 yıllık kira sözleşmesinden oluşuyor ve yıllık £1.1 milyon kira geliri yaratması bekleniyor.

Bu kira sözleşmesi, yıllık boşluk maliyetlerini de yaklaşık £700,000 azalttı. Bu gelişme önemli; zira portföy üzerinde baskı yaratan unsur kira tahsilatı değil, boşluk oranı. Regional REIT, dönem boyunca kiraların %99.7’sini tahsil etti. Buna karşın EPRA doluluk oranı, 2025 sonundaki %75.9 seviyesinden kira değeri bazında %74.3’e gerilerken, kira portföyü £48.4 milyona düştü.

Şirket, yüksek yatırım gerektiren veya kalıcı boşluk taşıyan gayrimenkulleri satarak bu açığı kapatmaya çalışıyor. İlk yarıda £21.5 milyon tutarında satış tamamlandı; June 30 sonrasında ise £4.3 milyonluk ek satış gerçekleştirildi. Sonuçların açıklandığı tarihte yaklaşık £32 milyon değerindeki 11 varlık için de sözleşme imzalanmış, teklif alınmış veya görüşmeler sürüyordu.

Bu satışlar, brüt borçlanmayı £243.8 milyona, net kredi/değer oranını ise yıl sonundaki %40.4 seviyesinden %38.5’e indirdi. Yönetim, planlanan işlemlerin tamamlanması varsayımıyla bu oranı December’a kadar yaklaşık %35’e çekmeyi hedefliyor. Ancak bilançodaki ilerlemenin bir bedeli var. Regional REIT, Scottish Widows borcunun yaklaşık £100 milyonluk kısmının yeniden finansmanında toplam faiz oranının %6’nın düşük seviyelerinde oluşabileceğini ve bunun mevcut borçlanma maliyetlerinin yaklaşık üç yüzde puan üzerinde bulunduğunu açıkladı.

İlk yarıda hisse başına EPRA kârı, bir yıl önceki 5.2 pence seviyesinden 4.2 pence’e geriledi. Şirket, 4 pence ara temettü açıkladı ve 2026 için hisse başına 8 pence ödeme hedefini yineledi.

Portföyün değeri, December’a kıyasla %5.1 düşüşle £526.7 milyon oldu. Yönetim, yeni arzın sınırlı kalmaya devam etmesiyle yenilenmiş ve enerji verimli bölgesel ofislerin daha güçlü talep göreceği beklentisine oynuyor. Portföyün %87’sinden fazlası artık C veya daha iyi bir EPC derecesine sahip. Ancak kiracıların ilgisini imzalı kira sözleşmelerine dönüştürmek daha uzun sürüyor.

Bu zamanlama riski artık yeniden finansman faturasına eklenmiş durumda.