Kiralık Konut Sahipleri 2028'e Kadar 757 Milyar Dolarlık Refinansman Sınavıyla Karşı Karşıya

ABD'deki kiralık konut sahiplerini önümüzdeki 10 yılda vadesi dolacak 1,8 trilyon doları aşkın borç bekliyor. Bu tutarın yaklaşık 300 milyar doları 2026'da ödenecek. The Wall Street Journal'ın aktardığı Mortgage Bankers Association verilerine göre, 2026-2028 döneminde vadesi dolacak borçların toplamı 757 milyar dolar.

Kredilerin vadesinin dolması, her durumda temerrüt anlamına gelmiyor: Mülk sahipleri kredilerini yeniden finanse edebilir, mülklerini satabilir, nakit koyabilir ya da kredi verenlerle anlaşma sağlayabilir. Ancak vadelerin yakın dönemde yoğunlaşması, birçok borçlunun bu kararları aynı anda vermesine yol açıyor. 2027'de de 223 milyar dolarlık borcun vadesi dolacak.

Birçok mülk 2020 ve 2021'de yaklaşık %3 faizle kredi aldı. Yeni finansman yaklaşık %6'ya mal olabilir. Bu da ödemeleri artırırken bazı durumlarda yeni kredinin tutarıyla mevcut borç arasında fark oluşmasına neden oluyor.

TruAmerica Multifamily CEO'su Bob Hart, bir mülkün kredisini yeniden finanse etmenin faiz oranını %3,5'ten yaklaşık %6'ya çıkarmak anlamına geleceğini The Wall Street Journal'a söyledi. Yüksek tutarda ek ödeme yapmak yerine mülkü satmayı değerlendiriyordu.

Bu sıkışıklık, özellikle Phoenix, Atlanta ve Austin gibi Sun Belt piyasalarında yaşanan inşaat patlamasının ardından geldi. Yeni daire arzındaki artış bazı bölgelerde kira artışlarını baskıladı. Bu da mülk sahiplerinin yükselen borçlanma maliyetlerini daha güçlü gelirlerle telafi etmesini zorlaştırdı.

Kredi stresi artıyor, ancak tablo her yerde aynı değil. CRE Finance Council, çok aileli konutlara dayalı ticari ipotek menkul kıymetlerinde temerrüt oranının ağustosta %7,69 olduğunu bildirdi. HousingWire'ın aktardığı ayrı veriler ise 115,3 milyar dolarlık, yani tedavüldeki çok aileli konut borcunun yaklaşık %5,7'si tutarında potansiyel sorunlu krediye işaret etti.

Bu ayrım önemli: Bir kredinin vadesinin dolması, geri ödeme için belirlenen tarihtir; mülkün sorun yaşadığının kanıtı değildir. HousingWire'ın haberinde ayrıca büyük apartman kreditörlerinin temerrüt oranlarının görece düşük kaldığı, deneyimli mülk sahiplerinin ise refinansmana ve yeni özsermayeye erişimde daha avantajlı olabileceği belirtildi.

Mülk sahipleri ve kredi verenler şimdi her mülk için ayrı bir sınavla karşı karşıya: Kiralar ve nakit akışı yeni borcu karşılayabilecek mi? Borçluların ne kadarının kredilerini yeniden finanse edeceği, yeni sermaye getireceği, mülklerini satacağı ya da kreditörlere devredeceği, finansman baskısının ne kadar yayılacağını gösterecek.