Eigentümern von Mehrfamilienhäusern steht bis 2028 ein Refinanzierungstest über 757 Milliarden Dollar bevor

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in den USA müssen in den kommenden zehn Jahren mehr als 1,8 Billionen Dollar an fälligen Schulden zurückzahlen. Darin enthalten sind fast 300 Milliarden Dollar, die 2026 fällig werden. Die Mortgage Bankers Association beziffert das Fälligkeitsvolumen von 2026 bis 2028 laut The Wall Street Journal auf 757 Milliarden Dollar.

Die Fälligkeit der Kredite bedeutet nicht automatisch einen Zahlungsausfall: Eigentümer können refinanzieren, verkaufen, zusätzliches Kapital einbringen oder mit Kreditgebern verhandeln. Doch die Konzentration auf die nächsten Jahre zwingt viele Kreditnehmer, gleichzeitig Entscheidungen zu treffen. 2027 werden weitere 223 Milliarden Dollar fällig.

Für viele Immobilien wurden 2020 und 2021 Kredite zu Zinssätzen nahe 3 % aufgenommen. Neue Finanzierungen können rund 6 % kosten. Dadurch steigen die Raten, und in manchen Fällen reicht der neue Kredit nicht aus, um die bestehende Schuld abzulösen.

Bob Hart, CEO von TruAmerica Multifamily, sagte dem Journal, die Refinanzierung einer Immobilie würde einen Wechsel von 3,5 % auf rund 6 % bedeuten. Er erwog einen Verkauf, statt einen hohen zusätzlichen Betrag einzuschießen.

Der Druck folgt auf einen Bauboom, insbesondere in Sunbelt-Märkten wie Phoenix, Atlanta und Austin. Das größere Angebot an neuen Wohnungen hat das Mietwachstum in einigen Regionen gebremst. Dadurch fällt es Eigentümern schwerer, die höheren Finanzierungskosten durch steigende Einnahmen auszugleichen.

Der Druck auf die Kreditqualität nimmt zu, ist aber ungleich verteilt. Der CRE Finance Council meldete für August eine Zahlungsverzugsquote von 7,69 % bei Commercial Mortgage-Backed Securities für Mehrfamilienhäuser. HousingWire verwies auf separate Daten, denen zufolge potenziell notleidende Kredite 115,3 Milliarden Dollar oder rund 5,7 % der ausstehenden Schulden für Mehrfamilienhäuser ausmachten.

Diese Unterscheidung ist wichtig: Die Fälligkeit eines Kredits ist ein Rückzahlungstermin und kein Beleg dafür, dass eine Immobilie in Schwierigkeiten steckt. Laut der Berichterstattung von HousingWire blieben auch die Zahlungsverzugsquoten bei großen Finanzierern von Mehrfamilienhäusern relativ niedrig. Etablierte Eigentümer haben möglicherweise besseren Zugang zu Refinanzierungen und neuem Eigenkapital.

Eigentümer und Kreditgeber stehen nun vor einer Prüfung für jede einzelne Immobilie: Können Mieten und Cashflow die neuen Schulden tragen? Wie viele Kreditnehmer refinanzieren, beschaffen frisches Kapital, verkaufen oder überlassen ihre Immobilien den Kreditgebern? Daran wird sich zeigen, wie weit sich der Finanzierungsdruck ausbreitet.