2024'te Konut Piyasasında Çöküş Neden Pek Olası Görünmüyor

30 yıllık mortgage faizinin %7'ye yakın olması, ABD konut piyasasında alışılmadık bir sonuç doğurdu: Fiyatları aşağı çekmeden satışları ezdi. National Association of Realtors verilerine göre, mevcut konut satışları Mayıs ayında mevsimsel olarak düzeltilmiş yıllık 4.11 milyon adet hızında gerçekleşti; bu, pandemi öncesindeki normal seviyelerin hayli altında kalırken medyan fiyat $419,300 ile rekor kırdı.

Bu uyumsuzluk, 2024'te bir konut piyasası çöküşünün uzun süreli bir erişilebilirlik krizine kıyasla neden daha düşük olasılıklı göründüğünün temel nedeniydi. Milyonlarca konut sahibi, faizlerin tarihsel düşük seviyelere yakın olduğu dönemde yeniden finansman yaptı veya konut satın aldı. Bu da %3 faizli mortgage'larını maliyeti iki katından fazla olan yeni bir krediyle değiştirmek için satış yapmalarını finansal açıdan cazip olmaktan çıkardı. Bunun sonucunda ortaya çıkan “krediye kilitlenme” etkisi, yüksek borçlanma maliyetleri potansiyel alıcıları piyasadan uzak tutarken yeniden satışa sunulan konut arzını sınırladı.

Arz iyileşmeye başlıyordu. NAR, Haziran ayında konut stokunun bir önceki yıla göre %23.4 arttığını bildirdi ve daha sonra piyasanın yavaş yavaş alıcıların lehine döndüğünü belirtti. Ancak bu artış, sıkıntı içindeki satıcıların piyasaya hücum etmesinden değil, ciddi ölçüde erimiş bir tabandan kaynaklanıyordu. Konutların satılması daha uzun sürüyor, alıcıların pazarlık gücü artıyor ve fiyat artışları marjinal olarak hız kesiyordu. Bu, piyasa gücünde bir düzeltmeydi; 2008'i tanımlayan zorunlu tasfiye değildi.

Kredi görünümü de finansal kriz öncesine kıyasla belirgin biçimde daha sağlıklıydı. Mortgage Bankers Association, birinci çeyrekte bir ila dört konut biriminden oluşan konut mortgage'larında gecikme oranını %3.94 olarak açıkladı. Office of the Comptroller of the Currency ise kendi raporlama örneklemindeki mortgage'ların %97.4'ünün güncel durumda olduğunu ve ödemelerinin düzenli yapıldığını bildirdi. İşsizlik artarsa bu göstergeler kötüleşebilir, ancak veriler halihazırda ivme kazanan bir haciz dalgasına işaret etmiyordu.

Tahminler de bu ayrımı yansıtıyordu. Fannie Mae, mortgage faizlerinin 2024'ü yaklaşık %6.4 seviyesinde tamamlayacağını öngörürken, ulusal konut fiyatlarının 2024'te %6.1 ve 2025'te %3 artmasını bekliyordu. D.R. Horton ve Lennar gibi yeni konut üreticileri, faiz indirimi ve çeşitli teşvikler sunma konusunda mevcut konut sahiplerine kıyasla daha avantajlıydı. Bu sayede mevcut konut arzına erişemeyen alıcıları kendilerine çekebildiler.

Asıl risk bölgeseldi. Yeni inşaatın yoğun olduğu, konutların erişilebilirliğinin zorlaştığı veya yerel istihdamın daha zayıf seyrettiği piyasalarda fiyatlar doğrudan gerileyebilirdi. Ancak ülke çapında bir çöküş için çok daha ağır bir tetikleyici gerekiyordu: yaygın iş kayıpları, artan gecikmeler ve zorunlu satışlar. 2024'ün ortalarında veriler, çöken değil, hareketsizleşmiş bir piyasaya işaret ediyordu.