Warum ein Einbruch am US-Wohnungsmarkt 2024 unwahrscheinlich aussieht

Eine 30-jährige Hypothek mit einem Zinssatz von knapp 7% hat am US-Wohnungsmarkt für eine ungewöhnliche Entwicklung gesorgt: Sie hat die Verkäufe einbrechen lassen, ohne die Preise nach unten zu drücken. Der Verkauf bestehender Häuser lag im Mai auf saisonbereinigter Jahresrate bei 4.11 Millionen, wie die National Association of Realtors mitteilte – deutlich unter den vor der Pandemie üblichen Werten. Der Medianpreis erreichte dagegen mit $419,300 einen Rekordstand.

Diese Diskrepanz war der zentrale Grund dafür, dass ein Einbruch am Wohnungsmarkt 2024 weniger wahrscheinlich erschien als eine anhaltende Belastung durch die mangelnde Erschwinglichkeit. Millionen von Hausbesitzern hatten ihre Hypotheken umgeschuldet oder Immobilien gekauft, als die Zinsen nahe historischen Tiefständen lagen. Für sie gab es kaum einen finanziellen Anreiz, ihre 3%-Hypothek aufzugeben und durch ein Darlehen zu ersetzen, das mehr als doppelt so teuer ist. Dieser sogenannte „Lock-in“-Effekt hat das Angebot an Bestandsimmobilien verknappt, während die hohen Finanzierungskosten potenzielle Käufer vom Markt fernhalten.

Das Angebot begann sich zu verbessern. Die NAR meldete für Juni einen Anstieg des Bestands um 23.4% gegenüber dem Vorjahr und erklärte später, der Markt verschiebe sich allmählich zugunsten der Käufer. Der Zuwachs kam jedoch von einem stark ausgedünnten Ausgangsniveau und nicht von einer Welle notleidender Verkäufer. Häuser blieben länger auf dem Markt, Käufer gewannen an Verhandlungsmacht und das Preiswachstum kühlte sich am Rand ab. Das war eine Korrektur der Kräfteverhältnisse am Markt, nicht die Zwangsliquidierung, die das Jahr 2008 geprägt hatte.

Auch das Kreditumfeld war deutlich gesünder als vor der Finanzkrise. Die Mortgage Bankers Association bezifferte die Quote überfälliger Hypotheken für Wohnimmobilien mit ein bis vier Einheiten im ersten Quartal auf 3.94%, während das Office of the Comptroller of the Currency mitteilte, dass 97.4% der Hypotheken in seiner Meldestichprobe fristgerecht bedient wurden und ordnungsgemäß liefen. Diese Werte könnten sich verschlechtern, falls die Arbeitslosigkeit steigt. Sie deuteten jedoch nicht auf eine Zwangsversteigerungswelle hin, die bereits an Fahrt gewann.

Die Prognosen spiegelten diesen Unterschied wider. Fannie Mae erwartete, dass die landesweiten Hauspreise 2024 um 6.1% und 2025 um 3% steigen würden, und prognostizierte, dass die Hypothekenzinsen 2024 bei etwa 6.4% auslaufen würden. Neubauunternehmen wie D.R. Horton und Lennar waren besser als Verkäufer von Bestandsimmobilien in der Lage, Zinsvergünstigungen und andere Anreize anzubieten. Damit konnten sie Käufer ansprechen, die vom knappen Angebot an Bestandsimmobilien ausgeschlossen waren.

Das eigentliche Risiko lag auf regionaler Ebene. Märkte mit umfangreicher Neubautätigkeit, einer angespannten Erschwinglichkeit oder einer schwächeren lokalen Beschäftigungslage könnten klare Rückgänge verzeichnen. Für einen landesweiten Einbruch wäre jedoch ein weitaus gravierenderer Auslöser nötig gewesen: weit verbreitete Arbeitsplatzverluste, steigende Ausfallquoten und Zwangsverkäufe. Mitte 2024 zeigten die Daten einen immobilisierten, nicht aber einen kollabierenden Markt.