IRT setzt bei Centerspace-Fusion auf Stabilität im Mittleren Westen

Kurz nach dem Abschluss der Fusion könnten 3,000 bis 4,000 Apartments von Centerspace in das Wi-Fi-Programm von Independence Realty Trust aufgenommen werden, erklärte das Management. Das ist ein kleines, aber bezeichnendes Beispiel dafür, dass es bei der Transaktion um mehr als nur Geografie geht.

IRT hat sich bereit erklärt, Centerspace im Rahmen einer reinen Aktientransaktion zu übernehmen. Dadurch entsteht ein Apartment-REIT mit rund 44,354 Einheiten in 163 Wohnanlagen in 17 Bundesstaaten und einem Unternehmenswert von etwa $8.1 billion. Die Centerspace-Aktionäre erhalten für jede von ihnen gehaltene Aktie 3.8 IRT-Aktien. Das fusionierte Unternehmen wird den Namen Independence Realty Trust beibehalten und unter dem NYSE-Ticker IRT gehandelt werden.

Der strategische Reiz liegt in der Diversifizierung. Das Portfolio von IRT konzentriert sich auf den Sun Belt, wo das Bevölkerungswachstum die Nachfrage gestützt hat, zugleich aber eine Welle neuer Apartmentbauten das Mietwachstum und die Auslastung unter Druck gesetzt hat. Centerspace bringt Wohnanlagen im gesamten Mittleren Westen und Mountain West ein, unter anderem in Minneapolis, Denver und Salt Lake City sowie in kleineren Märkten wie Billings, Montana, und Grand Forks, North Dakota.

Auf Pro-forma-Basis werden 58% des Nettobetriebsergebnisses aus Märkten im Sun Belt stammen, 27% aus dem Mittleren Westen und 15% aus dem Mountain West. IRT-Chef Scott Schaeffer bezeichnete die Regionen als komplementär: Der Sun Belt sorgt für höheres Wachstum, während der Mittlere Westen eine stabilere operative Entwicklung und geringere Schwankungen bei den Mieten bietet.

Die Größe ist die andere Hälfte der Argumentation. IRT erwartet jährliche Synergien von rund $24 million, darunter Einsparungen auf Unternehmens- und Objektebene, und prognostiziert, dass die Transaktion den Core FFO je Aktie im Jahr 2027 um etwa 5% erhöhen wird, ohne zusätzliche Verschuldung. Größere Einkaufsvolumina könnten die Kosten für Haushaltsgeräte und andere Renovierungsmaterialien senken, während die Immobilien von Centerspace die Pipeline von IRT für wertsteigernde Renovierungen auf Märkte mit begrenztem Neubauangebot ausdehnen.

Die Integration dürfte weniger störend verlaufen als die Übernahme des Steadfast Apartment REIT durch IRT im Jahr 2021, durch die sich die Unternehmensgröße mehr als verdoppelte. Centerspace entspricht etwa einem Viertel der derzeitigen Größe von IRT, und außerhalb von Colorado überschneiden sich die Portfolios nur in begrenztem Umfang. Schaeffer zufolge wird sich die Arbeit vor allem auf Backoffice-Systeme konzentrieren und nicht auf die Eingliederung einer großen Belegschaft.

Die IRT-Anleger werden rund 78% des Eigenkapitals des fusionierten Unternehmens halten, während auf die Centerspace-Aktionäre die verbleibenden 22% entfallen. Der Abschluss wird frühestens im vierten Quartal 2026 erwartet, vorbehaltlich der Zustimmung der Aktionäre, der Genehmigungen durch die Kreditgeber und weiterer Bedingungen.