MAA und JBG Smith einigen sich auf Mietvergleich über $9.3 Millionen

JBG Smith und Mid-America Apartments zahlen zusammen $9.3 Millionen, um Vorwürfe aus Washington, D.C. beizulegen, wonach sie mithilfe der Umsatzmanagement-Software von RealPage dazu beigetragen haben, die Mieten in die Höhe zu treiben. Damit entstehen den Unternehmen im Zuge des zunehmenden Vorgehens gegen algorithmische Preisgestaltung im Wohnungsmarkt weitere Kosten.

JBG Smith, der in Bethesda ansässige REIT mit dem Börsenkürzel JBGS, zahlt $8.1 Millionen. MAA, ein in Memphis ansässiger Eigentümer und Betreiber von Wohnanlagen, zahlt $1.2 Millionen. Die Vergleiche umfassen zivilrechtliche Strafen, Rechtskosten und Zahlungen an von dem mutmaßlichen Verhalten betroffene Bewohner, wie aus dem Büro des Generalstaatsanwalts von D.C., Brian Schwalb, hervorgeht.

Die Unternehmen räumten kein Fehlverhalten ein. Ihre Vereinbarungen sehen jedoch über die Vergleichszahlungen hinausgehende Einschränkungen für den Geschäftsbetrieb vor. Beide Vermieter müssen auf Software für das Umsatzmanagement verzichten, die auf nichtöffentlichen oder vertraulichen Informationen anderer Unternehmen beruht. Zudem dürfen sie andere Eigentümer nicht zur Einführung solcher Systeme ermutigen oder sensible Daten mit Vermietern und Immobilienverwaltern auf eine Weise teilen, die eine Abstimmung erleichtern könnte.

Damit gerät genau der Mechanismus ins Visier, auf den sich die Aufsichtsbehörden konzentriert haben. Die Software von RealPage nutzt von Vermietern bereitgestellte Daten, um für bestimmte Märkte und Wohnungstypen Mietempfehlungen zu erstellen. Der Generalstaatsanwalt von D.C. warf dem Unternehmen vor, dass die Vereinbarung konkurrierenden Vermietern den Austausch sensibler Informationen ermöglicht und Preisentscheidungen faktisch an eine zentrale Plattform delegiert habe, anstatt direkt um Mieter zu konkurrieren.

Nach Angaben des District wurden mehr als 30% der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens fünf Einheiten und rund 60% der Einheiten in Gebäuden mit 50 oder mehr Wohnungen mithilfe der Software von RealPage bepreist. JBG Smith besitzt mehr als 4,500 Wohnungen in D.C., während MAA dort 269 Einheiten besitzt.

Die Vergleiche geben dem Büro des Generalstaatsanwalts zudem einen Hebel zur Überwachung der Einhaltung. Sollten die Behörden den Verdacht haben, dass eines der beiden Unternehmen gegen die Vereinbarungen verstößt, können sie auf Kosten des jeweiligen Unternehmens einen unabhängigen Prüfer einsetzen.

Die Vereinbarungen führen ein 2023 gegen RealPage und 14 Vermieter eingeleitetes Verfahren fort. W.C. Smith hatte sich zuvor für mehr als $1 million verglichen, während sich Avenue5 Residential und Bell Partners im Juni jeweils zu einer Zahlung von $700,000 bereit erklärten. Mit den jüngsten Vereinbarungen steigen die vom District bekannt gegebenen Rückflüsse auf mehr als $11.7 million, während RealPage und mehrere weitere Beklagte weiterhin mit dem Verfahren konfrontiert sind.

Für Wohnimmobilieninvestoren sind die direkten Zahlungen im Verhältnis zu den Portfolios der Unternehmen verkraftbar. Die nachhaltigere Frage betrifft den operativen Bereich. Mit der zunehmenden Zahl von Vergleichen sehen sich Vermieter immer strengeren Grenzen bei den Daten und der Software gegenüber, die sie zur Festsetzung von Mieten einsetzen dürfen. Das könnte das Umsatzmanagement in der gesamten Mehrfamilienhausbranche verändern.