Hypothekenzinsen geben vom 8%-Hoch nach – doch Vergleichen lohnt sich weiterhin

Sechs Monate zuvor hatte der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek erstmals seit 2000 die Marke von 8% überschritten. In der ersten Januarwoche wies Freddie Macs wöchentliche Umfrage den Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken mit 6.62 Prozent aus. Das Institut bezeichnete den Rückgang als deutlich und verwies darauf, dass der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken zwischen Ende Oktober und Mitte Dezember um mehr als einen Prozentpunkt eingebrochen war. Solche Schwankungen sind genau der Grund, warum es heute wichtiger ist als noch vor einem Jahr, die Details eines Hypothekenantrags genau zu prüfen.

Der größte Hebel, den die meisten Kreditnehmer selbst in der Hand haben, ist ihre Kreditwürdigkeit. Die Konditionsstufen verschieben sich in engen Bandbreiten, und die Kreditgeber kalkulieren das Risiko anhand von Bonitätsstufen. Schon ein Unterschied von 20 Punkten kann einen Antragsteller in eine günstigere Kategorie bringen. Jemand mit einem Score im oberen 700er-Bereich und jemand mit einem Score im unteren 600er-Bereich können am selben Tag zur selben Bank gehen und mit Zinssätzen herauskommen, die sich um fast einen vollen Prozentpunkt unterscheiden. Bei einem typischen Kredit summiert sich das über die Laufzeit auf Zehntausende von Dollar.

Mehrere Angebote einzuholen, ist aus einem Grund fast ebenso wichtig, über den Kreditgeber ihre Kunden lieber nicht allzu gründlich nachdenken lassen: Zinstabellen sind nicht standardisiert. Zwei Banken, die am selben Tag denselben Kreditnehmer für dasselbe Darlehen kalkulieren, kommen regelmäßig zu unterschiedlichen Ergebnissen – weil jede ihre eigene Marge, ihre eigene Risikobereitschaft und ihre eigenen Refinanzierungskosten hat. Angebote von drei oder vier Kreditgebern zu vergleichen und das niedrigste anschließend als Verhandlungsbasis gegenüber den anderen zu nutzen, gehört zu den wenigen Taktiken, die den Zinssatz tatsächlich bewegen.

Disagio, also im Voraus gezahlte Zinsen zur Senkung des Nominalzinssatzes, stand auch im Januar-Ausblick von Freddie Mac erneut im Fokus. Darin hieß es, dass mehr Kreditnehmer Disagio zahlen – es sich aber möglicherweise nicht lohnt. Ob die Rechnung aufgeht, hängt davon ab, wie lange jemand die Immobilie behalten will. Wer zu schnell verkauft oder die Hypothek refinanziert, erreicht mit den anfänglichen Kosten nie den Break-even.

Nichts davon geschieht im luftleeren Raum. Der Leitzins der US-Notenbank lag seit Juli 2023 auf einem 23-Jahres-Hoch, und die Preisgestaltung für Hypotheken orientierte sich weiterhin eng an dieser geldpolitischen Linie. Kreditnehmer, die den Markt timen und auf einen dramatischen Rückgang warten wollten, wetteten damit faktisch gegen eine Zentralbank, die keinerlei Eile mit einer Kursänderung zeigte. Die verlässlicheren Einsparungen ergeben sich vorerst aus dem, was Kreditnehmer selbst kontrollieren können: eine bessere Kreditakte, ein größerer Kreis an Kreditgebern und eine nüchterne Prüfung, ob sich Disagio tatsächlich auszahlt.